천안 청당동 미래가치 투자

오늘은 제가 투자한 물건 중 하나의 사례를 올려보겠습니다. 이 물건은 저의 두번째 투자 물건인데요, 첫번째 투자가 정말 아무것도 모르고 그냥 하나 사두자는 심정으로 산 것이었다면 이 물건은 흔히 투자자들이 하는 방식대로 공부를 조금 해보고 투자를 한 것 입니다.

 

여기서 간단히 보통 부동산 투자자들이 투자를 하는 방식에 대하여 설명드리면, 주식에서 말하는 탑다운 방식으로 투자를 합니다. 쉽게 말해 어느 지역에 투자할지를 먼저 정하고, 그 지역내에서 또 어느 구(광역시나 구가 있는 큰 지역)에 투자할지, 또 그 안에서 어느 동, 최종적으로 어느 아파트에 투자할지를 결정하는 방식으로 투자 물건을 선정하게 됩니다. 쉽게 말해 범위를 점점 좁히는 방식이죠.

 

지역 선정에서 시작해 투자할 물건을 결정하기까지의 기술적인 부분들은 여기서 설명하기에는 양이 너무 많으므로 추후 기회가 되는 대로 하나씩 설명하도록 하겠습니다. 자 이제 본격적으로 제가 투자한 물건 소개를 하겠습니다.

이 물건을 산 시점은 2018. 7.경입니다. 당시 회사 내에 저에게 부동산에 대하여 알려주신 선배님이 계셨는데 그 선배님께 어디에 투자하면 좋을지 지역을 추천받아보니 천안이 괜찮을 것 같다는 말씀을 하셨습니다.

 

천안이 좋은 이유는, 여러가지가 있는데 2015년도부터 공급이 누적되어 가격이 많이 떨어졌다, 인구가 계속 늘어나는 몇 안되는 도시다, 인구가 60만이 넘는 비교적 큰 도시이다, 삼성전자 등 고소득 산업이 많이 들어와있고 그 외에도 서울에서 KTX나 SRT로 접근이 용이하고 SRT 이용시 30분이 채 안걸리는 등 거의 수도권에 근접한 도시라는 것 등등....별로 단점이 없는 도시라고 하시더군요. 별로 단점이 없었습니다.

 

투자를 할 때 여러가지가 있지만 사실 미래에 어떤 일이 일어날지를 맞추는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 흔히 말해 IMF가 올수도 있는 것이고 서브프라임모기지 사태가 다시 올 수도 있는 것이고, 정부 정책이 요즘처럼 아주 부동산을 죽이려고 작정하는 시기가 오기도 하는것이고 여러가지 내가 통제할 수 없는 요소들이 생기기 때문에 안전한 투자가 가장 좋다고 생각합니다.

 

그럼 가장 안전한 투가는 뭘까요? 쉽습니다. 바로 가격이 쌀 때 사면됩니다.  그 지역의 가격이 몇 년간 바닥으로 떨어져 더 떨어지기가 쉽지 않겠다 싶으면 샀을 때 위에 말한 얘기치 못한 악재가 생겼을 때도 더 떨어지는 일은 별로 없습니다.

 

천안의 아파트 하나의 실거래가 그래프입니다. 보시면 2015년도 부터 계속 하락한 것을 알 수 있죠?

이렇게 3~4년 빠진 동네의 아파트는 사도 크게 위험하지가 않다고 보면 됩니다. 이렇게 3~4년간 빠진 동네는 대부분 그 기간동안 공급이 상당히 많았던 동네들인데요, 공급이 줄어드는 시점이 오면 대부분 전고점을 회복하는 특성이 있습니다.(그렇다고 전부 전고점을 회복하는 것은 아니고 해당 아파트의 연식이나, 입지 등 기타 요인이 받쳐주는 아파트만 해당 됩니다)

 

당시 투자를 하려고 천안의 아파트들을 쭉 보니 신불당을 빼고는 대부분 저런 분위기 였습니다.

 

그래서 투자를 결정하려고 보니 신불당은 그 당시에도 가격이 싸지 않았는데, 법원 검찰 경찰서 세무서 등 각종 행정기관이 이전한다는 청당동쪽을 보니 이게 왠일인가요, 신축아파트의 입주시기가 마무리 되는 시점에 마이너스피들이 속출하고 있는것이 아니겠습니까. 당시에 천안의 상황이 어땠냐면 지금은 6억을 바라보는 성성지구의 아파트들도 마이너스피가 속출하던 시기였습니다. 당시 성성지구나 청당동이나 마이너스가 3~4천까지 나오고 그랬는데 저는 두가지 중에 선택을 하려고 고민을 했는데 결국 청당동을 선택했습니다.

 

저도 당시에는 초보이다 보니 생각해봤죠. 각종 기관들이 이전하면 거기에서 일하는 사람들이 있을테고, 또 법원 검찰 등 법조기관에는 변호사 등이 따라올테고 세무서가 오면 세무사들이 따라올테고 간단히 생각해도 나쁠것이 없을 것 같다는 생각이 들었습니다. 당시에는 돈이 없어서 겨우 한채만 마련했는데 두채를 마련했다면 참 좋았겠다는 아쉬움이 있습니다.

 

 

결론 적으로 행정타운과 상가가 밀집한 곳 길건너에 초등학교를 앞에 끼고있는 청당한양수자인블루시티를 매입했습니다.

 

제가 당시 마이너스피 2700만원에 매수하여 매수가 2.24억 정도였는데 지금 3.3억 정도 하니 일억이 올랐습니다. 물론 다른 분들의 투자에 비하면 대단한 것은 아니지만, 이 아파트를 처음 매수할 때만 해도 사실 분양가는 회복하겠지 하는 정도로 욕심부리지 않고 투자한 것인데, 현재 일억이 올랐고, 더 중요한 것은 내년에 천안이 공급이 거의 없다는 것입니다. 정부에서 아무리 규제를 한다고 하지만 사람들은 결혼을 하고 아기를 학교에 보내고 직장에 다니고 등등 아파트를 필요로 하는 숫자는 정해져 있습니다. 물론 규제가 심하면 투자자들의 가수요가 없어 실수요자들이 장을 이끌어 가 상승이 높지는 않겠지만 그래도 상승은 꾸준히 될것으로 예상합니다.

 

 

결론 : 마이너스피는 왠만하면 손해를 보지 않는다. 현재 마이너스피 인데 향후 공급이 줄어드는 지역은 무조건 사라 입니다.^^