안녕하세요 감성짠돌이 입니다
그 동안 여러건의 전세를 놓고 그 중 몇 개가 전세 만기가 돌아왔는데 기존세입자가 전세금 중 일부를 만기 전에 미리 돌려달라고 하는 경우가 있었습니다. 세입자도 돈이 없으니 저한테 일부 돈을 미리 돌려받아서 새로 구할집의 계약금을 치르려고 해서 그러는 경우들이었는데....
- 결론부터 말씀드리면, 전부 그렇다고는 말씀 못 드리지만 전세금의 10퍼센트 즉 계약금 정도는 세입자에게 미리 줘도 크게 문제되지는 않습니다.
- 세입자에게 선지급 가능한 범위는 세입자가 대출을 받지 않은 범위 즉 예를 들어 전세금이 3억이고 대출을 2.5억을 받았다고 하면 5천 만원 범위에서는 선지급이 가능하다고 합니다.(그렇지만 대출 비율과 담보 설정 등 케이스마다 다르니 반드시 사전에 대출을 실행한 은행과 주택도시보증공사에 꼭 확인 후 지급해주세요)
저는 그 동안 두건이 만료전 미리 전세금을 달라고 하는 세입자들이 있었는데 세입자의 사정도 있으니 선한 집주인을 자처하는 저는 당연히 그 정도야 미리 드리고 싶지만 문제는 전세금을 전세기간만료시 세입자에게 줄 수 없고 은행에 줘야된다는데 있습니다.
전세 세입자를 들여보신분들은 아시겠지만, 보통 세입자들이 전세자금대출을 받을 때 주택도시보증공사(HUG)에서 은행에 지급 보증을 서는 방식으로 대출이 됩니다.
이런식으로 대출이 될 경우 세입자는 집주인에게 가지고 있는 만기시 전세금 반환 채권을 은행에 양도하고 결국 은행이 전세금 반환 채권을 가져가게되 집주인은 만기시 전세금을 세입자가 아닌 은행에 주게되어 있습니다.
집주인이 세입자에게 주는것이 아닌 은행에 주고 은행이 다시 세입자에게 주는 식으로 전세금이 세입자에게 가는 방식이죠..
위와 같은 대출을 받고 세입자가 들어오면 HUG에서 전세금반환채권이 은행에 양도되었다는 채권양도통지서가 날라오고 거기에 보면 이런 문구가 있습니다.
세입자의 사정이 있는 경우 10퍼센트 이내에서 선지급할 수 있다
그렇지만 수천만원이 왔다갔다 하는 상황이니 저 문구 하나만 보고 바로 지급할 수는 없고(더구나 지급 해야한다가 아닌 할 수 있다로 법적으로 매우 다른 의미입니다) 세입자가 대출받은 은행에 확인을 해야겠어서 은행에 전화를 하면 보통 은행 담당자들도 잘 모릅니다.
이번에 전화한 하나은행 담당자도 불친절하게 왜 그런걸 여기로 전화했냐며 자기가 본사에 알아봐서 전화를 주겠다며 다소 귀찮다는 듯이 응대를 하여 결국 좀 언성을 높였는데 결국 가능하다고 하였고 추가로 HUG에 확인해보니 세입자가 대출을 전세금의 70퍼센트를 받았으므로 나머지 세입자의 개인돈으로 지급한 30퍼센트 범위에서는 만기전 세입자에게 선지급이 가능하다고 하네요.
이번에 HUG에 확인하고 확실히 알았습니다.
세입자가 대출 받은 이외 부분에서는 선지급 가능하다